L'expertise immobilière
Une expertise, qu'est-ce que c'est ?
- Immobilier d'habitation : maison, appartement, immeubles, châteaux
- Immobilier d'entreprise et locaux industriels : ateliers, usines, entrepôts, immeubles de bureau
- Immobilier commercial : boutique, centres commerciaux
- Fonds de commerce
- Immobilier agricole et foncier : terres agricoles, bâtiments, bois, forêts
- Terrains à bâtir
Valeur vénale : La Charte de l'Expertise en Evaluation Immobilière élaborée sous l'impulsion de 14 associations d'experts immobiliers, dont la Chambre des Experts Immobiliers de France FNAIM, à laquelle les experts membres des associations signataires doivent se référer, donne de la valeur vénale la définition suivante : "la valeur vénale correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait être raisonnablement cédé en cas de vente amiable au moment de l'expertise".
Valeur locative : La Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière, en donne également la définition : « elle s’analyse comme la contrepartie financière annuelle de l’usage d’un bien immobilier dans le cadre d’un bail. Elle correspond donc au loyer de marché qui doit pouvoir être obtenu d’un bien immobilier aux clauses et conditions usuelles des baux pour une catégorie de biens et dans une région données ».
La valeur locative de marché intègre éventuellement l’incidence de toute somme ou versement en capital, soit au locataire précédent (droit au bail), soit au propriétaire (pas de porte, droit d’entrée, indemnité de changement d’activité, etc…).
La valeur locative est exprimée hors droit au bail ou hors TVA et hors charges locatives ou de toutes autres natures refacturées au preneur.
Vous trouverez les tarifs de cette prestation dans nos honoraires.
Pourquoi et quand faire appel à un expert ?
L'immobilier est un domaine en activité constante. Le marché ne se limite pas à un simple transfert de biens. La diversité des textes réglementaires, la complexité de la fiscalité conduisent les particuliers et les professionnels à recourir aux services d'un expert. L'évolution récente des textes législatifs et réglementaires concernant les nuisances, la présence d'amiante, de plomb, de termites peut entraîner l'expert à effectuer des recherches complémentaires, suivant le type et la situation géographique de l'immeuble.
Pourquoi et quand faire appel à un expert ?
- Gestion patrimoniale par des particuliers
- Achat, vente, échange d’immeuble,
- Partage successoral, donation-partage,
- Sortie de communauté, d’indivision,
- Attribution préférentielle prévue par la loi (logement principal du conjoint survivant ou divorcé, propriété agricole de l’héritier exploitant)
- Déclaration de succession,
- Déclaration pour l’impôt de solidarité sur la fortune
- Fixation du loyer de renouvellement,
- Fixation de l’indemnité d’éviction
- Dans la vie sociale de l’entreprise
- Fusions, apports, cessions, achats,
- Etablissement des bilans
- Obligations particulières des sociétés d’assurance : depuis le décret du 5 novembre 1990 modifiant les dispositions du Code des assurances, obligation d’expertise quinquennale et d’actualisation annuelle pour tous les immeubles et parts ou actions : c’est la valeur de réalisation que doit déterminer l’expert.
- Obligations particulières des Sociétés Civiles de Placement Immobiliers (SCPI) : le décret d’application de la loi du 31 décembre 1970 modifiée par la loi du 4 janvier 1993 a introduit l’obligation de faire expertiser les immeubles qui composent leur patrimoine par un expert indépendant.
- Appréciation des garanties bancaires,
- Détermination de la mise à prix, soutien d’enchères en cas de vente sur saisie,
- Détermination des provisions comptables.
- Un technicien : il doit porter un jugement sur les facteurs techniques de la valeur : nature des constructions, qualité architecturale, état de l’immeuble et des équipements…
- Un économiste : la valeur d’échange d’un bien dépend bien plus de l’offre et de la demande, donc du contexte économique, que des qualités techniques du bien. Il ne suffit pas de disposer d’un fichier de références immobilières, il faut interpréter les données, c’est à dire procéder à un raisonnement économique.
- Un juriste : l’expert doit disposer des connaissances en droit privé (servitudes, droit des loyers…) et en droit public (droit de l’urbanisme, droit de l’expropriation, droit fiscal…)
- Un fiscaliste : l’expert doit se tenir informé de la réglementation fiscale et de ses évolutions pour en apprécier l’incidence sur le fonctionnement des marchés immobiliers.
L'expert immobilier est un professionnel indépendant dont le métier consiste à définir en toute impartialité et avec précision la valeur des biens immobiliers, des fonds de commerce ou d'entreprises. Sa connaissance du marché immobilier local lui permet d'établir des références pour déterminer la valeur vénale ou la valeur locative d'un bien immobilier d'habitation, agricole et forestier, de bureau, de loisir, d'un fonds de commerce, d'un bien artisanal ou industriel.
Les investigations entreprises pour réaliser sa mission permettent de rechercher, analyser et synthétiser l'ensemble des paramètres économiques, techniques, comptables, juridiques et fiscaux pour déterminer la valeur d'un bien au sein d'un marché parfois étroit et souvent spécifique.
Le rapport d'expertise remis au client fait suite à une méthodologie découlant des engagements pris dans la Charte de l'Expertise, et matérialisée par différents entretiens, visites et analyses.
Assurance Responsabilité Civile Professionnelle : Tout expert doit faire garantir sa responsabilité auprès d'une compagnie d'assurance, d'autant plus que sa responsabilité, conformément à la loi est fixée à 30 ans. Il s'agit de garantir sa responsabilité civile d'exploitation et sa responsabilité civile professionnelle.
Les méthodes d'évaluation
L’estimation par comparaison (ou méthode par le marché)
Elle consiste à déduire la valeur d'un bien de l'analyse du prix obtenu de la vente, récente, d'autres biens aussi semblables que possible en termes de consistance, d'état, de situation, dits "références" ou "points de comparaison".
L'estimation par capitalisation du revenu
Elle consiste à capitaliser ou actualiser un revenu annuel, qu'il s'agisse d'un loyer constaté ou d'une valeur locative, d'un revenu brut ou d'un revenu net, pour parvenir à une valeur vénale. La méthode est fondée sur le constat que la valeur du bien est en relation avec le revenu qu'il procure (ou peut procurer).
L'estimation par le coût de remplacement
Elle consiste à reconstituer le prix de revient du bien, en déduisant le cas échéant une dépréciation. Cette méthode est peu utilisée en matière de valeur de marché. Elle est plus fréquemment utilisée pour des biens très spécialisées ou pour définir des valeurs d'utilité ou d'exploitation.
Les méthodes dites "professionnelles"
Pour certains biens spécialisés tels que hôtels, cliniques, cinéma, théâtre…, la pratique professionnelle a dégagée des normes et méthodes permettant de définir la valeur vénale ou la valeur locative des murs, ou la valeur du fonds de commerce.
- Les valeurs de marché (valeur vénale et valeur locative).
- Les valeurs de remplacement (coût de remplacement brut ou net).
La Charte de l'Expertise en Evaluation Immobilière élaborée sous l'impulsion de 14 associations d'experts immobiliers, dont la Chambre des Experts Immobiliers de France FNAIM, à laquelle les experts membres des associations signataires doivent se référer, donne de la valeur vénale la définition suivante : "la valeur vénale correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait être raisonnablement cédé en cas de vente amiable au moment de l'expertise".
La Charte de l'Expertise en Evaluation Immobilière, en donne également la définition : "elle s'analyse comme la contrepartie financière annuelle de l'usage d'un bien immobilier dans le cadre d'un bail. Elle correspond donc au loyer de marché qui doit pouvoir être obtenu d'un bien immobilier aux clauses et conditions usuelles des baux pour une catégorie de biens et dans une région données".
La valeur locative de marché intègre éventuellement l'incidence de toute somme ou versement en capital, soit au locataire précédent (droit au bail), soit au propriétaire (pas de porte, droit d'entrée, indemnité de changement d'activité, etc…). La valeur locative est exprimée hors droit au bail ou hors TVA et hors charges locatives ou de toutes autres natures refacturées au preneur.
Le coût de remplacement brut : Il s'agit du coût d'achat du terrain et du coût de construction des bâtiments, à l'identique ou à l'équivalent, qui s'y trouve, impôts non récupérables, frais, taxes, honoraires inclus.
Le coût de remplacement net : Il s'agit du coût de remplacement brut, duquel on déduit la dépréciation pour vétusté et obsolescence.